Yield bruta: o número que toda a gente publica. E que engana.

Quando um vendedor diz "yield de 7%", está geralmente a falar de yield bruta:

Yield Bruta = Rendas Anuais / Preço de Compra × 100

O problema: este número ignora todos os custos reais de propriedade.

Yield líquida: o que realmente fica no bolso

Yield Líquida = (Rendas Anuais − Custos) / (Preço de Compra + Custos de Aquisição) × 100

Custos que têm de entrar no cálculo:

| Custo | Estimativa típica | |---|---| | IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) | 0,3%–0,45% do VPT/ano | | Condomínio / despesas comuns | 5%–10% das rendas | | Seguros (multirriscos + responsabilidade civil) | €500–€2.000/ano | | Manutenção e obras correntes | 1%–2% do valor do imóvel/ano | | Gestão de arrendamento (se externalizada) | 8%–12% das rendas | | IMT e Imposto de Selo (aquisição) | 6%–9% do preço | | IRS sobre rendimentos (cat. F) | 25% ou englobamento | | Vacância (meses sem arrendamento) | 1–2 meses/ano por fracção |

Um prédio com yield bruta de 7% pode facilmente ter yield líquida de 4%–4,5%.

O prémio da reabilitação

Prédios com necessidade de reabilitação apresentam yield bruta superior mas requerem investimento inicial adicional. A análise tem de incluir:

Custo de reabilitação (€/m² varia muito: €500–€2.000/m² consoante estado)
Potencial de valorização pós-obras
Prazo de imobilização do capital durante as obras
Benefícios fiscais: possível isenção de IMI temporária em imóveis reabilitados

Mercado de arrendamento em 2025

A procura de arrendamento continua em máximos históricos nas principais cidades, com:

Taxa de vacância em Lisboa e Porto abaixo de 3%
Rendas a subir 8%–12% ao ano nas últimas quatro avaliações anuais
Novos programas de apoio ao arrendamento acessível criam oportunidades para proprietários

O que fazemos diferente

Na RealtyHub não vendemos yields. Calculamos rentabilidade real com todos os custos incluídos, apresentamos projecções a 5 e 10 anos, e identificamos o stock com maior potencial líquido.

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