Mercado de armazéns e logística em Portugal: oportunidades em 2025
Portugal está a tornar-se um hub logístico europeu. Quem posicionar bem os seus ativos industriais agora, vai colher os resultados nos próximos 5 anos.
Portugal: da periferia ao centro da logística europeia
A proximidade ao Atlântico, os portos de Sines e Lisboa, e a crescente adopção de e-commerce colocaram Portugal no radar dos grandes operadores logísticos europeus.
Em 2024, a absorção de espaço logístico em Portugal cresceu 34% face ao ano anterior. A tendência não dá sinais de abrandamento.
Onde está a procura
Grande Lisboa (Azambuja, Carregado, Palmela)
A zona mais procurada. Acesso à A1, A2 e rede ferroviária. Pé-direito médio exigido: 8–12m. Docas obrigatórias para operadores de grande volume.
Grande Porto (Maia, Valongo, Matosinhos)
Segunda maior concentração. Proximidade ao Porto de Leixões é factor decisivo para exportadores.
Setúbal / Autoeuropa
Crescente procura de operadores de logística automóvel e componentes industriais. Stock limitado gera pressão de rendas.
Algarve
Mercado mais pequeno, mas com procura crescente de operadores de distribuição regional.
O que os inquilinos exigem hoje
Os requisitos mínimos de um armazém moderno em 2025:
| Característica | Mínimo exigido | |---|---| | Pé-direito livre | ≥ 8m (idealmente 10–12m) | | Docas de carga/descarga | 1 por cada 1.000m² | | Resistência ao piso | ≥ 5 t/m² | | Potência eléctrica | ≥ 200kVA por unidade | | Acesso a TIR | Via de 25m de raio mínimo | | Certificação energética | A ou A+ para novos contratos |
Armazéns sem estas características vêem a sua atractividade — e valor — reduzidos.
Yields do mercado
| Segmento | Yield bruta típica | |---|---| | Logística prime (grandes plataformas) | 5,0%–6,5% | | Armazéns urbanos de última milha | 5,5%–7,0% | | Industrial tradicional (< 2.000m²) | 6,5%–8,5% |
A compressão de yields nos últimos 3 anos reflecte a entrada de capital institucional no mercado.
Oportunidades para investidores
- Reconversão de industrial antigo em logístico moderno — margens de criação de valor expressivas
- Last-mile urban logistics — armazéns próximos de centros urbanos para entrega em D+0
- Build-to-suit — construir para um inquilino específico com contrato longo
A nossa especialidade
A RealtyHub identifica e negoceia activos industriais e logísticos com acesso a oportunidades off-market. Trabalhamos com promotores, fundos e utilizadores finais.