O mercado em 2025: oportunidade ou armadilha?

O mercado imobiliário português continua a valorizar acima da média europeia. Quem compra bem — com análise e informação — ganha. Quem compra às cegas, paga a mais e arrepende-se.

Este guia existe para que não haja surpresas.

1. Pré-aprovação de crédito: o primeiro passo real

Antes de visitar qualquer imóvel, saiba exactamente quanto pode pedir emprestado. Os bancos avaliam:

Rácio de esforço: o total de encargos mensais não deve exceder 35–40% do rendimento líquido
LTV (Loan-to-Value): habitualmente até 90% para habitação própria permanente, 80% para segunda habitação
Histórico de crédito: BdP Central de Responsabilidades de Crédito

Dica profissional: consulte mais do que um banco e um intermediário de crédito credenciado. A diferença de taxa entre propostas pode custar — ou poupar — dezenas de milhar de euros ao longo do empréstimo.

2. Custos reais da compra (além do preço)

Muitos compradores ficam surpreendidos com os custos de transacção. Prepare o orçamento para:

| Custo | Valor típico | |---|---| | IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) | 0%–8% (escalonado) | | Imposto de Selo | 0,8% do valor de compra | | Escritura + registo predial | €700–€2.000 | | Avaliação bancária | €200–€500 | | Comissão de mediação | 3%–5% + IVA (pago pelo vendedor, geralmente) |

Para um imóvel de €300.000, os custos adicionais podem facilmente ultrapassar €15.000.

3. O que verificar antes de fazer proposta

Não assine nada sem verificar:

Caderneta predial: confirme área, descrição e proprietário actual
Certidão permanente do registo predial: hipotecas, penhoras, ónus
Licença de utilização: o imóvel tem licença? Qual é o uso previsto?
Condição do imóvel: peça inspeção técnica independente, especialmente em imóveis antigos
Condomínio: existem dívidas ou obras aprovadas em assembleia?

4. CPCV vs Escritura

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um compromisso bilateral com sinal (geralmente 10%–30% do valor). Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o dobro.

A escritura é o acto definitivo, lavrado em notário, com a presença de ambas as partes e do banco (se houver crédito).

5. Erros que custam dinheiro

Não comparar taxas de crédito entre instituições
Não fazer inspeção técnica prévia
Confundir "área bruta privativa" com "área útil"
Ignorar os custos de condomínio e obras pendentes
Assinar CPCV sem cláusula suspensiva de aprovação de crédito

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